Immobilienkaufvertrag

Der Vertrag zum Ver-/Kauf einer Immobilie (der Hauskauf, Grundstückskauf oder Wohnungskauf) oder eines grundstücksgleichen Rechts (v.a. Erbbaurechts) ist bedarf stets der Beurkundung durch einen Notar. Nicht notariell beurkundete Immobilienkaufverträge oder auch nur nicht notariell beurkundete Nebenabreden zu solchen Verträgen sind unwirksam. Durch nicht beurkundete Nebenabreden wird regelmäßig sogar das gegebenenfalls beurkundete Hauptgeschäft unwirksam.

Der Notar achtet bei der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen stets auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung, die ungesicherte Vorleistungen der einen oder anderen Vertragspartei vermeidet. Da es stets im Käuferinteresse liegt, den Kaufpreis erst dann zu zahlen, wenn der lastenfreier Eigentumserwerb durch den Käufer sichergestellt ist und der Verkäufer wiederum das Eigentum erst hergeben möchte, wenn der Kaufpreis gezahlt ist, sieht einen Immobilienkaufvertrag regelmäßig bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen vor. Hierzu zählt neben der Sicherung des lastenfreien Erwerbs durch den Käufer, das Vorliegen der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bzw. des Negativattests (siehe hierzu jeweils unter Vorkaufsrecht), dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht besteht und (vor allem beim Verkauf einer Eigentumswohnung) einer etwa erforderlichen Verwalterzustimmung vor allem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs  des Käufers im Grundbuch. Liegen dies Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dies den Kaufvertragsparteien im Wege der sog. Fälligkeitsmitteilung mit. Hat der Käufer infolge der Fälligkeitsmitteilung den Kaufpreis bezahlt und ist dies dem Notar vom Verkäufer bestätigt oder vom Käufer nachgewiesen, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung (Übergang des Eigentums) auf den Käufer im Grundbuch.

Darüber hinaus enthält ein Immobilienkaufvertrag stets Regelungen zum Vertragsgegenstand, zum Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr (Besitzübergang, meist bereits mit Kaufpreiszahlung), zur Übernahme etwa bestehender Mietverhältnisse, zur Mängelhaftung des Verkäufers, zur Kaufpreisfinanzierung durch den Käufer, zum Vollzug des Kaufpreises durch den Notar etc.