Immobilienrecht

Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Es handelt sich um den Vertrag zwischen einem Bauträger und einem Erwerber über ein Grundstück sowie über ein noch vom Bauträger zu errichtendes Gebäude. Die dingliche Übereignung der Immobilie erfolgt nach Abschluss der vertraglich vereinbarten Bauarbeiten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist der Bauträger entweder zur schlüsselfertigen Errichtung oder zur Teilfertigstellung zwecks Eigenbau verpflichtet.

 

Aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs zwischen der werkvertraglichen Herstellung der Immobilie sowie der Pflicht zur Eigentumsübertragung nach Fertigstellung auf den Erwerber ist der Vertrag insgesamt notariell zu beurkunden. Eine Aufspaltung der werk- und kaufvertraglichen Seite des Bauträgervertrages führt nach der Rechtsprechung regelmäßig zur Gesamtnichtigkeit.

 

Schließt der Bauträger einen Vertrag mit einem nicht gewerblich tätigen privaten Käufer als Erwerber der Immobilie, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, so dass besondere Schutzpflichten zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten sind:

 

1. Der Vertragsentwurf sowie alle in Bezug genommenen Unterlagen (die Baubeschreibung, ggf. eine Teilungserklärung usw.) sind dem Erwerber mindesten zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen.
2. Die Beurkundung hat in Gegenwart des Erwerbers oder einer Person seines Vertrauens stattzufinden.
3. Ist auf der anderen Seite der Bauträger nicht persönlich anwesend, so gilt die notarielle Beurkundung der Erklärung des Erwerbers als Vertragsangebot, welches durch den Bauträger später separat anzunehmen ist.

 

Bei größeren Projekten sind zur Erleichterung der Einhaltung dieser Vorschriften sog. „Verweisungsurkunden“/“Musterbeurkundungen“ üblich. In solchen Urkunden können eine allgemeine Baubeschreibung sowie die Gesamtpläne des Objekts in einem eigenen Dokument separat beurkundet werden. Sie werden dem jeweiligen Erwerber einer Teileinheit dann vor der notariellen Beurkundung des eigentlichen Bauträgervertrages zur Durchsicht und Kenntnisnahme übersandt. In die Bauträgerverträge mit den einzelnen Erwerbern werden dann nur noch von der Baubeschreibung abweichende individuell ausgehandelte Vertragsabreden, ergänzende Vereinbarungen sowie die vertraglichen Regelungen zwischen dem konkreten Käufer/Erwerber und dem Bauträger selbst (Verkauf, Kaufpreis, Regelungen zu Besitzübergang etc.) aufgenommen.

 

Besonderheit und Zweck des Bauträgervertrages ist der sog. „Pauschalfestpreis“. Dies bedeutet zum einen, dass einzelne Bauleistungen nicht separat ausgewiesen und bezahlt werden, sowie zum anderen, dass der Erwerber nicht an Änderungen in der Kalkulation partizipiert. Für gestiegene Baukosten während der Bauphase trägt der Bauträger das Risiko. Die Erwerbsnebenkosten für z.B. notarielle Beurkundung, Grundbuchumschreibung, Grunderwerbssteuer und Finanzierungskosten sind indessen regelmäßig durch den Erwerber zu tragen.

 

Der Bauträger kann während der Werkerstellung Abschlagszahlungen vom Erwerber verlangen, um so seine Vorleistungspflicht gegenüber dem Erwerber abzufedern. Um diese Baufortschrittsraten zu Gunsten des Erwerbers abzusichern, kann für ihn gem. § 3 MaBV eine Eigentumsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Alternativ kann der Bauträger eine Bankbürgschaft gem. § 7 MaBV stellen, welche sämtliche Ansprüche des Erwerbers bei einem Rücktritt sichert. Im Einzelnen:
Bei der „Vormerkungslösung“ muss der Erwerber erst Baufortschrittsraten an den Bauträger leisten, wenn

 

• der Bauträgervertrag selbst wirksam ist,
• eine Eigentumsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs durch den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist
• der Erwerber von Rechten, die noch auf dem Grundstück lasten und vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, freigestellt wird. Die MaBV regelt den Fall der Globalgrundschuld. Die Bank und Gläubigerin des Bauträgers übersendet dem Erwerber eine schriftliche Freistellungserklärung, in welcher sie die Löschung der Grundschuld bei Zahlung des Kaufpreises erklärt. Ist eine Fertigstellung unmöglich, gibt es zwei Möglichkeiten: Für den teilfertigen Eigentumserwerb durch den Erwerber kann die Bank für die Freistellung die Zahlung einer anteiligen Summe verlangen. Diese errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Objekts im teilfertigen sowie in voll fertigem Zustand. Statt der Freistellung kann der Erwerber auch die Rückzahlung der bereits geleisteten Baufortschrittsraten, gedeckelt auf den anteiligen Wert des Objekts verlangen. Dann verbleibt das Eigentum beim Bauträger.

 

Durch den Bauträger ist die Baugenehmigung/Genehmigungsfreiheit nachzuweisen.

 

Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt der Notar den Beteiligten dies durch eine „Fälligkeitsbescheinigung“ mit. Ab diesem Zeitpunkt sind durch den Erwerber Baufortschrittraten entsprechend dem Baufortschritt zu leisten.

 

Die durch den Bauträger im Rahmen der „Bürgschaftslösung“ zu stellende Bankbürgschaft muss alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte sichern. Hiervon umfasst sind auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Rückgewähr bei Nichtigkeit des Vertrags sowie Ansprüche aus Rücktritt.

 

Die Bankbürgschaft ersetzt nur die Vormerkung, während die übrigen vorstehend zur „Vormerkungslösung“ beschriebenen Voraussetzungen bestehen bleiben, um die Fälligkeit einer Baufortschrittrate herbeizuführen. Die Bürgschaft muss bis zum Abschluss des jeweiligen Baufortschritts bestehen bleiben. Vormerkung und Bürgschaft können als ausschließliche Sicherungsmittel gegenseitig ausgetauscht werden, sofern dies bereits im Bauträgervertrag vereinbart wurde.

 

Der Ratenplan für Baufortschrittsraten ist gesetzlich dahingehend bestimmt, dass einzelne Höchstsätze für bestimmte Bauleistungen veranschlagt werden können. Diese Höchstsätze dürfen auch bei erheblichem Mehraufwand nicht überschritten werden.

 

In der MaBV sind 13 Gewerke (handwerkliche und bautechnische Arbeiten) verzeichnet, welche in insgesamt maximal sieben Ratenpaketen oder Einzelraten abgerechnet und entsprechend der vertraglichen Bestimmungen fällig gestellt werden können.

 

Im Einzelnen sieht die MaBV folgende Höchstsätze für die unterschiedlichen Gewerke vor:

• 30% nach Beginn der Erdarbeiten (die bloße Einrichtung der Baustelle oder der Abriss bestehender Baulichkeiten genügt nicht)
• 28% nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmererarbeiten (d.h. ohne Dacheindeckung
• 5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen (ohne Fallrohre)
• 2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen (d.h. ohne Heizkörper und Thermostate)
• 2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen (Anschlüsse und Leitungen ohne Sanitärgegenstände selbst)
• 7% für Fenstereinbau samt Verglasung (inkl. Terrassen- und Balkontüren/ohne Eingangstür)
• 4,2% für den Innenputz, ausgenommen die Beiputzarbeiten (inkl. Trockenbauarbeite, ohne Fenster- und Türeneinbau)
• 2,1% für den Estrich (d.h. ohne Fußbodenbeläge)
• 2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 2,1% für die Fassadenarbeiten (inkl. Außenputz, Regenfallrohre, etwaiger Vollwärmeschutz)
• 3,5% nach vollständiger Fertigstellung (inkl. Außenanlagen samt Wegen, Zäunen, Beseitigung etwaiger bei Abnahme festgestellter, wesentlicher Mängel

 

Für die Fälligstellung einer aus den vorstehenden Teilbeträgen zusammengesetzten Rate genügt die Mitteilung des Bauträgers an den Erwerber. Die Zahlungsfrist muss allerdings so bemessen sein, dass dem Erwerber selbst ausreichend Zeit zur Prüfung der Fertigstellung des betreffenden Abschnitts bleibt.

 

Bei Verbraucherverträgen hat der Bauträger dem Erwerber bei Geltendmachung der ersten Abschlagszahlung 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung als Sicherheit für die rechtzeitige Fertigstellung zu leisten. Erhöht sich durch Änderungen oder Ergänzungen auf Anordnung des Erwerbers der Vergütungsanspruch des Bauträgers um mehr als 10 %, sind weitere 5 % Sicherheit an den Erwerber zu leisten. Die Sicherheit kann entweder durch Bürgschaft oder Garantie sowie durch Einbehalt des Erwerbers erfolgen. Die Sicherheit ist durch den Erwerber bei vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung freizugeben. Dies gilt auch bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

 

Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Zahlung des gesamten geschuldeten Kaufpreises. Es ist möglich, die Übertragung anderweitig auszugestalten um eine zusätzliche Sicherung zu erhalten:

 

1. Die Auflassung (Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang) wird im Bauträgervertrag aufschiebend bedingt erklärt. Hiernach wird der Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn der Erwerber die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder Bauträger den Kaufpreiseingang gegenüber dem Notar bestätigt hat.
2. Die Vertragsbestandteile des Bauträgervertrages werden aufgespalten, so dass die Auflassung in einer separaten Urkunde erfolgt, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält.

 

 Die fertiggestellte Immobilie ist durch den Erwerber abzunehmen. Die Abnahme schließt das Mängelgewährleistungsrecht nicht aus, sondern führt zum Gefahrübergang. Bei Teilungseigentum werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, teilweise sogar einzelne Gewerke gesondert abgenommen.

Unter einem Übergabevertrag versteht man beurkundungspflichtige Verträge zur Übertragung von Immobilieneigentum jenseits von Immobilienkaufverträgen. Die häufigste Art des Übergabevertrages ist die Immobilienschenkung bzw. Immobilienübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. In diesen Fällen behält sich der Übergeber / Schenker oftmals – um sich Nutzungsmöglichkeiten zu bewahren und/oder aus steuerlichen Gründen – ein Nießbrauchrecht bzw. ein Wohnungsrecht / Wohnrecht und/oder ein Rückforderungsrecht in bestimmten Fällen vor.

Die notariell zu beurkundende Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jene Urkunde, durch die auf Basis einer von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und den entsprechenden Aufteilungsplänen eine Immobilie in mehrere Wohnungseigentumseinheiten (Eigentumswohnungen) bzw. Teileigentumseinheiten (z.B. bei gewerblicher Nutzung) aufgeteilt und Sondernutzungsrechte zugunsten bestimmter Wohnungs-/Teileigentumseinheiten begründet werden. Eine Teilungserklärung enthält dabei zudem meist auch die sogenannte Gemeinschaftsordnung, die vor allem das Zusammenleben der einzelnen Wohnungs- / Teileigentümer sowie die Nutzung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhäuser, Hofflächen, gemeinsame Versorgungsräume etc.) regelt.

Die Grundschuld dient der Absicherung von Schulden. Beim Hauskauf erhält der Kreditgeber eines Immobiliendarlehens für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen vertragsgemäßen Forderungen nicht nachkommt, wie etwa die turnusgemäße Begleichung der Zins- u. Tilgungsraten, das Recht, besicherte Grundstücke oder Immobilien entsprechend zu verwerten.

 

Im Zuge einer Grundschuldbestellung gibt der Eigentümer einer Immobilie sein Einverständnis dafür, dass eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt wird und räumt der Bank durch eine Vollstreckungs- u. Unterwerfungsklausel das Recht ein, die Immobilie oder das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten zu dürfen.

 

Viele Kreditinstitute stellen ein Darlehen erst nach der Grundschuldbestellung zur Verfügung, da ihnen erst dann die Immobilie als Sicherheit dient. Somit sind alle Immobilienkäufer gut beraten, die Grundschuldbestellung schnell in die Wege zu leiten, damit die Kreditsumme pünktlich ausgezahlt werden kann. Das Ganze nimmt in etwa vier bis sechs Wochen in Anspruch.

 

Um eine Grundschuldbestellung zu veranlassen, ist ein entsprechendes Formular der Bank notwendig. Danach ist noch die Berufung eines Notars erforderlich, der dann auch die benötigten Dokumente an das Grundbuchamt weiterleitet. Der Notar lässt sowohl dem Kreditnehmer als auch dem Kreditgeber eine Grundschuldbestellungsurkunde zukommen.

 

Normalerweise fallen für Notar und Grundbucheintrag Kosten von ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises an, wobei 1 Prozent an den Notar und 0,5 Prozent an das Grundbuchamt gehen. Diese Kosten trägt der Eigentümer bzw. Kreditnehmer.

Mit dem Beamtenrecht eng verwandt ist das Soldatenrecht/Wehrrecht. Dieses umfasst sämtliche Vorschriften über die Stellung und den Einsatz der Streitkräfte, die Rechte und Pflichten der Soldaten, die Begründung und die Beendigung des Dienstverhältnisses der Berufssoldaten und der Soldaten auf Zeit, die Rechtsstellung der früheren Berufssoldaten, der früheren Soldaten auf Zeit und der Freiwilligen bei Heranziehung zu Dienstleistungen (befristete Übungen, besondere Auslandsverwendungen, Hilfeleistungen im Innern, unbefristete Übungen, die von der Bundesregierung als Bereitschaftsdienst angeordnet worden sind, und unbefristeter Wehrdienst im Spannungs- und Verteidigungsfall), das Wehrbeschwerde- und Wehrdisziplinarrecht, das Wehrstrafrecht sowie das Recht der Soldatenbeteiligung etc. Auch im Soldaten- und Wehrrecht kann es zu disziplinarrechtlichen Maßnahmen und versorgungsrechtlichen Fragen kommen, in denen wir Sie – wie in allen anderen Fällen des Soldaten- und Wehrrechts – gerne beraten und vertreten.