Immobilienrecht Darmstadt
Rechtsanwälte und Notar für Immobilienrecht in Darmstadt
Sind Sie in einer immobilienrechtlichen Angelegenheit auf der Suche nach einem Notar oder auf der Suche nach einem Rechtsanwalt, der sich auf das Immobilienrecht spezialisiert hat? Dann vertrauen Sie in notariellen Angelegenheiten auf Herrn Notar Dr. Weitz, der Ihnen in unserem Notar-Büro in Darmstadt in allen notariellen Angelegenheiten des Immobilienrechts rund um beispielsweise die Themen
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- Immobilienkauf („Grundstückskaufvertrag“, „Hauskauf“, „Kauf einer Eigentumswohnung“, „Bauträgervertrag“ etc.)
- Umwandlung einer Immobilie in / Begründung von Wohnungseigentum / Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz („Teilungserklärung“)
- Grundschuldbestellung
- Immobilienschenkung / Immobilienübertragung
- Bestellung von Dienstbarkeiten
und anderen Rechten (z.B. „Nießbrauchrecht“, „Wohnungsrecht / Wohnrecht“, „Vorkaufsrecht“ etc.) und vieles mehr zuverlässig und kompetent zur Seite steht.
Als Rechtsanwälte im Immobilienrecht in Darmstadt beraten wir Sie in allen vorstehenden Angelegenheiten und prüfen entsprechende Urkundensentwürfe, wenn die Beurkundung durch einen anderen Notar erfolgen soll.
Darüber hinaus beraten und vertreten wir sie in allen Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts (WEG-Recht) (inkl. Pachtrecht), im Makler- und Bauträgerrecht, im Erbbaurecht, im Nachbarrecht sowie im sonstigen Liegenschaftsrecht und Grundbuchrecht.
Unsere Leistungen als Notar im Immobilienrecht:
Im Bereich des notariellen Immobilienrechts steht Ihnen Herr Notar Dr. Weitz für Beurkundungen und Beglaubigungen aller Art zur Verfügung. Zu den immobilienrechtlichen Angelegenheiten, die der Mitwirkung eines Notars bedürfen, gehört beispielsweise die
- Beurkundung von Immobilienkaufverträgen, z.B. Grundstückskaufvertrag (auch unvermessene Teilflächen), Wohnungskaufvertrag / Kauf einer Eigentumswohnung, Bauträgervertrag / Bauträgerkaufvertrag
- Beurkundung von Immobilienkaufverträgen in der Zwangsvollstreckung
- Beurkundung von Teilungserklärungen zur Aufteilung einer Immobilie in Wohnungseigentum / Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz
- Beurkundung von Änderungen einer Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- Beurkundung von Verträgen zur Übertragung / Schenkung einer Immobilie (z.B. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder im Falle einer Scheidung)
- Beurkundung von Verträgen im Bereich des Erbbaurecht (z.B. Begründung und Auflösung von Erbbaurechten)
- Beurkundungen oder Beglaubigungen zur Bestellung oder Löschung von Grunddienstbarkeiten, beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, Reallasten oder anderen Rechten an einem Grundstück, z.B. Wohnrecht / Wohnungsrecht, Wegerecht / Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht, Nießbrauchrecht, Grundschuld, Hypothek etc.
- Beurkundung von städtebaulichen Verträgen.
Unsere Leistungen als Rechtsanwälte im Immobilienrecht:
Im Bereich des anwaltlichen Immobilienrechts beraten und vertreten wir Sie in immobilienrechtlichen Angelegenheiten aller Art, insbesondere
- im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)
- im Mietrecht
- im Pachtrecht
- im Bauträgerrecht
- im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Belastung von Immobilien
- im Zusammenhang mit der Durchsetzung von Rechten an Immobilien
- im Grundbuchrecht
- in Grenzfragen und sonstigen Fragen des Liegenschaftsrechts,
- im Erbbaurecht
- im Maklerrecht
- im Bauverwaltungsrecht
- und sonstigen Baurecht.
Immobilienkauf und Immobilienkaufverträge
Die Anschaffung einer neuen Immobilie stellt für die meisten Menschen die größte finanzielle Herausforderung in ihrem Leben dar. Neben der finanziellen Hürde erweist sich ein Immobilienkauf aber auch in rechtlicher Hinsicht als komplexes Unterfangen. Es ist daher ratsam und mitunter sogar rechtlich vorgeschrieben, bei bestimmten Schritten in Richtung Eigenheim / Eigentumswohnung auf die Expertise eines Notars oder Fachanwalts zurückzugreifen. Sowohl unsere Anwälte als auch unser Notar stehen Ihnen daher in Darmstadt und darüber hinaus mit Rat und Tat über den gesamten Prozess des Immobilienkaufs/Immobilienverkaufs zur Seite.
Wie sieht der Ablauf eines Immobiliengeschäfts normalerweise aus und wie können wir Sie dort jeweils konkret unterstützen?
Was beinhaltet ein Kaufvertrag?
Der Kaufvertrag über eine Immobilie hat normalerweise insbesondere folgende Punkte zum Inhalt:
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2. Sicherstellung eines lastenfreien Erwerbs: Die Fälligkeit des Kaufpreises wird regelmäßig davon abhängig gemacht, dass der lastenfreie Erwerb durch den Käufer - d.h. der Erwerb ohne im Grundbuch zugunsten Dritter eingetragene Rechte, die vom Käufer nicht übernommen werden sollen - sichergestellt ist. Hierzu bedarf es beispielsweise einer Vormerkung (Auflassungsvormerkung) für den Käufer, d.h. einer Grundbucheintragung zur Sicherung des Eigentumserwerbsanspruchs des Käufers in der Zeit zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Auch die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen (z.B. Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen, Vorliegen von Löschungsbewilligungen bzgl. bei Kaufvertragsschluss im Grundbuch eingetragener Rechte Dritter) führt der Notar abhängig vom Einzelfall nach Vertragsschluss herbei.
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3. Kaufpreisfälligkeit, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang: Sobald ein lastenfreier Erwerb sichergestellt ist, wird der Kaufpreis fällig. Nach erfolgter Kaufpreiszahlung (oftmals durch ein Immobiliendarlehen) geht der Besitz vom Verkäufer zum Erwerber über.
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4. Eigentumsumschreibung: Nach erfolgter Kaufpreiszahlung kümmert sich der Notar um den Eigentumsübergang und bewirkt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst durch die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch wird der Käufer auch tatsächlich zum Eigentümer der Immobilie
Hauskauf beim Notar prägnant für Sie erklärt
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Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Es handelt sich um den Vertrag zwischen einem Bauträger und einem Erwerber über ein Grundstück sowie über ein noch vom Bauträger zu errichtendes Gebäude. Die dingliche Übereignung der Immobilie erfolgt nach Abschluss der vertraglich vereinbarten Bauarbeiten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist der Bauträger entweder zur schlüsselfertigen Errichtung oder zur Teilfertigstellung zwecks Eigenbau verpflichtet.
Aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs zwischen der werkvertraglichen Herstellung der Immobilie sowie der Pflicht zur Eigentumsübertragung nach Fertigstellung auf den Erwerber ist der Vertrag insgesamt notariell zu beurkunden. Eine Aufspaltung der werk- und kaufvertraglichen Seite des Bauträgervertrages führt nach der Rechtsprechung regelmäßig zur Gesamtnichtigkeit.
Schließt der Bauträger einen Vertrag mit einem nicht gewerblich tätigen privaten Käufer als Erwerber der Immobilie, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, so dass besondere Schutzpflichten zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten sind:
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1. Der Vertragsentwurf sowie alle in Bezug genommenen Unterlagen (die Baubeschreibung, ggf. eine Teilungserklärung usw.) sind dem Erwerber mindesten zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen.
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2. Die Beurkundung hat in Gegenwart des Erwerbers oder einer Person seines Vertrauens stattzufinden.
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3. Ist auf der anderen Seite der Bauträger nicht persönlich anwesend, so gilt die notarielle Beurkundung der Erklärung des Erwerbers als Vertragsangebot, welches durch den Bauträger später separat anzunehmen ist.
Bei größeren Projekten sind zur Erleichterung der Einhaltung dieser Vorschriften sog. „Verweisungsurkunden“/“Musterbeurkundungen“ üblich. In solchen Urkunden können eine allgemeine Baubeschreibung sowie die Gesamtpläne des Objekts in einem eigenen Dokument separat beurkundet werden. Sie werden dem jeweiligen Erwerber einer Teileinheit dann vor der notariellen Beurkundung des eigentlichen Bauträgervertrages zur Durchsicht und Kenntnisnahme übersandt. In die Bauträgerverträge mit den einzelnen Erwerbern werden dann nur noch von der Baubeschreibung abweichende individuell ausgehandelte Vertragsabreden, ergänzende Vereinbarungen sowie die vertraglichen Regelungen zwischen dem konkreten Käufer/Erwerber und dem Bauträger selbst (Verkauf, Kaufpreis, Regelungen zu Besitzübergang etc.) aufgenommen.
Besonderheit und Zweck des Bauträgervertrages ist der sog. „Pauschalfestpreis“. Dies bedeutet zum einen, dass einzelne Bauleistungen nicht separat ausgewiesen und bezahlt werden, sowie zum anderen, dass der Erwerber nicht an Änderungen in der Kalkulation partizipiert. Für gestiegene Baukosten während der Bauphase trägt der Bauträger das Risiko. Die Erwerbsnebenkosten für z.B. notarielle Beurkundung, Grundbuchumschreibung, Grunderwerbssteuer und Finanzierungskosten sind indessen regelmäßig durch den Erwerber zu tragen.
Der Bauträger kann während der Werkerstellung Abschlagszahlungen vom Erwerber verlangen, um so seine Vorleistungspflicht gegenüber dem Erwerber abzufedern. Um diese Baufortschrittsraten zu Gunsten des Erwerbers abzusichern, kann für ihn gem. § 3 MaBV eine Eigentumsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Alternativ kann der Bauträger eine Bankbürgschaft gem. § 7 MaBV stellen, welche sämtliche Ansprüche des Erwerbers bei einem Rücktritt sichert. Im Einzelnen:
Bei der „Vormerkungslösung“ muss der Erwerber erst Baufortschrittsraten an den Bauträger leisten, wenn
Durch den Bauträger ist die Baugenehmigung/Genehmigungsfreiheit nachzuweisen.
Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt der Notar den Beteiligten dies durch eine „Fälligkeitsbescheinigung“ mit. Ab diesem Zeitpunkt sind durch den Erwerber Baufortschrittraten entsprechend dem Baufortschritt zu leisten.
Die durch den Bauträger im Rahmen der „Bürgschaftslösung“ zu stellende Bankbürgschaft muss alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte sichern. Hiervon umfasst sind auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Rückgewähr bei Nichtigkeit des Vertrags sowie Ansprüche aus Rücktritt.
Die Bankbürgschaft ersetzt nur die Vormerkung, während die übrigen vorstehend zur „Vormerkungslösung“ beschriebenen Voraussetzungen bestehen bleiben, um die Fälligkeit einer Baufortschrittrate herbeizuführen. Die Bürgschaft muss bis zum Abschluss des jeweiligen Baufortschritts bestehen bleiben. Vormerkung und Bürgschaft können als ausschließliche Sicherungsmittel gegenseitig ausgetauscht werden, sofern dies bereits im Bauträgervertrag vereinbart wurde.
Der Ratenplan für Baufortschrittsraten ist gesetzlich dahingehend bestimmt, dass einzelne Höchstsätze für bestimmte Bauleistungen veranschlagt werden können. Diese Höchstsätze dürfen auch bei erheblichem Mehraufwand nicht überschritten werden.
In der MaBV sind 13 Gewerke (handwerkliche und bautechnische Arbeiten) verzeichnet, welche in insgesamt maximal sieben Ratenpaketen oder Einzelraten abgerechnet und entsprechend der vertraglichen Bestimmungen fällig gestellt werden können.
Im Einzelnen sieht die MaBV folgende Höchstsätze für die unterschiedlichen Gewerke vor:
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30% nach Beginn der Erdarbeiten (die bloße Einrichtung der Baustelle oder der Abriss bestehender Baulichkeiten genügt nicht)
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28% nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmererarbeiten (d.h. ohne Dacheindeckung
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5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen (ohne Fallrohre)
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2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen (d.h. ohne Heizkörper und Thermostate)
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2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen (Anschlüsse und Leitungen ohne Sanitärgegenstände selbst)
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7% für Fenstereinbau samt Verglasung (inkl. Terrassen- und Balkontüren/ohne Eingangstür)
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4,2% für den Innenputz, ausgenommen die Beiputzarbeiten (inkl. Trockenbauarbeite, ohne Fenster- und Türeneinbau)
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2,1% für den Estrich (d.h. ohne Fußbodenbeläge)
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2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
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8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
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2,1% für die Fassadenarbeiten (inkl. Außenputz, Regenfallrohre, etwaiger Vollwärmeschutz)
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3,5% nach vollständiger Fertigstellung (inkl. Außenanlagen samt Wegen, Zäunen, Beseitigung etwaiger bei Abnahme festgestellter, wesentlicher Mängel
Für die Fälligstellung einer aus den vorstehenden Teilbeträgen zusammengesetzten Rate genügt die Mitteilung des Bauträgers an den Erwerber. Die Zahlungsfrist muss allerdings so bemessen sein, dass dem Erwerber selbst ausreichend Zeit zur Prüfung der Fertigstellung des betreffenden Abschnitts bleibt.
Bei Verbraucherverträgen hat der Bauträger dem Erwerber bei Geltendmachung der ersten Abschlagszahlung 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung als Sicherheit für die rechtzeitige Fertigstellung zu leisten. Erhöht sich durch Änderungen oder Ergänzungen auf Anordnung des Erwerbers der Vergütungsanspruch des Bauträgers um mehr als 10 %, sind weitere 5 % Sicherheit an den Erwerber zu leisten. Die Sicherheit kann entweder durch Bürgschaft oder Garantie sowie durch Einbehalt des Erwerbers erfolgen. Die Sicherheit ist durch den Erwerber bei vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung freizugeben. Dies gilt auch bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Zahlung des gesamten geschuldeten Kaufpreises. Es ist möglich, die Übertragung anderweitig auszugestalten um eine zusätzliche Sicherung zu erhalten:
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1. Die Auflassung (Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang) wird im Bauträgervertrag aufschiebend bedingt erklärt. Hiernach wird der Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn der Erwerber die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder Bauträger den Kaufpreiseingang gegenüber dem Notar bestätigt hat.
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2. Die Vertragsbestandteile des Bauträgervertrages werden aufgespalten, so dass die Auflassung in einer separaten Urkunde erfolgt, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält.
Die fertiggestellte Immobilie ist durch den Erwerber abzunehmen. Die Abnahme schließt das Mängelgewährleistungsrecht nicht aus, sondern führt zum Gefahrübergang. Bei Teilungseigentum werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, teilweise sogar einzelne Gewerke gesondert abgenommen.
Unter einem Übergabevertrag versteht man beurkundungspflichtige Verträge zur Übertragung von Immobilieneigentum jenseits von Immobilienkaufverträgen. Die häufigste Art des Übergabevertrages ist die Immobilienschenkung bzw. Immobilienübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. In diesen Fällen behält sich der Übergeber / Schenker oftmals – um sich Nutzungsmöglichkeiten zu bewahren und/oder aus steuerlichen Gründen – ein Nießbrauchrecht bzw. ein Wohnungsrecht / Wohnrecht und/oder ein Rückforderungsrecht in bestimmten Fällen vor.
Die notariell zu beurkundende Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jene Urkunde, durch die auf Basis einer von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und den entsprechenden Aufteilungsplänen eine Immobilie in mehrere Wohnungseigentumseinheiten (Eigentumswohnungen) bzw. Teileigentumseinheiten (z.B. bei gewerblicher Nutzung) aufgeteilt und Sondernutzungsrechte zugunsten bestimmter Wohnungs-/Teileigentumseinheiten begründet werden. Eine Teilungserklärung enthält dabei zudem meist auch die sogenannte Gemeinschaftsordnung, die vor allem das Zusammenleben der einzelnen Wohnungs- / Teileigentümer sowie die Nutzung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhäuser, Hofflächen, gemeinsame Versorgungsräume etc.) regelt.
Die Grundschuld dient der Absicherung von Schulden. Beim Hauskauf erhält der Kreditgeber eines Immobiliendarlehens für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen vertragsgemäßen Forderungen nicht nachkommt, wie etwa die turnusgemäße Begleichung der Zins- u. Tilgungsraten, das Recht, besicherte Grundstücke oder Immobilien entsprechend zu verwerten.
Im Zuge einer Grundschuldbestellung gibt der Eigentümer einer Immobilie sein Einverständnis dafür, dass eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt wird und räumt der Bank durch eine Vollstreckungs- u. Unterwerfungsklausel das Recht ein, die Immobilie oder das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten zu dürfen.
Viele Kreditinstitute stellen ein Darlehen erst nach der Grundschuldbestellung zur Verfügung, da ihnen erst dann die Immobilie als Sicherheit dient. Somit sind alle Immobilienkäufer gut beraten, die Grundschuldbestellung schnell in die Wege zu leiten, damit die Kreditsumme pünktlich ausgezahlt werden kann. Das Ganze nimmt in etwa vier bis sechs Wochen in Anspruch.
Um eine Grundschuldbestellung zu veranlassen, ist ein entsprechendes Formular der Bank notwendig. Danach ist noch die Berufung eines Notars erforderlich, der dann auch die benötigten Dokumente an das Grundbuchamt weiterleitet. Der Notar lässt sowohl dem Kreditnehmer als auch dem Kreditgeber eine Grundschuldbestellungsurkunde zukommen.
Normalerweise fallen für Notar und Grundbucheintrag Kosten von ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises an, wobei 1 Prozent an den Notar und 0,5 Prozent an das Grundbuchamt gehen. Diese Kosten trägt der Eigentümer bzw. Kreditnehmer.
Häufige Fragen zum Immobilienrecht
Die anwaltliche Tätigkeit im Immobilienrecht wird entsprechend den Bestimmungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes nach dem jeweiligen Streit-/Gegenstandswert abgerechnet, wenn keine gesonderte Honorarvereinbarung abgeschlossen wird. In einer Honorarvereinbarung wird regelmäßig ein bestimmter Stundensatz vereinbart. Die Abrechnungsart wird zu Beginn eines jeden Mandats geklärt.
Die Notarkosten ergeben sich obligatorisch aus dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Maßgeblich für die Kosten ist vor allem der Wert der jeweiligen Urkunde, bei einem Immobilienkaufvertrag also beispielsweise der Kaufpreis.
Der Notar ermittelt den Willen der Vertragsparteien, berät diese neutral und unabhängig zu allen rechtlichen Fragen rund um den Immobilienerwerb, fertigt einen Kaufvertragsentwurf, der ungesicherte Vorleistungen der Vertragsparteien bestmöglich vermeidet, beurkundet den Kaufvertrag und vollzieht diesen sodann bis hin zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.
Der Notar berät sämtliche Beteiligte neutral und unabhängig, während der Rechtsanwalt einseitig für seinen Mandanten tätig ist. Beispiel: Während der Notar beiden Seiten eines Immobilienkaufvertrages beratend zur Seite steht und einen möglichst neutralen Kaufvertragsentwurf fertigt, prüft der Rechtsanwalt auf Seiten einer Kaufvertragspartei, ob die speziellen Interessen dieser Vertragspartei durch den Kaufvertrag bestmöglich gewahrt werden, oder ob ein Vertrag für seinen Mandanten nachteilige Regelungen enthält.
Ein Immobilienkaufvertrag weist meist folgende Inhalte auf:
- Genaue Definition des Vertragsgegenstands entsprechend den Angaben im Grundbuch,
- Veräußerung des Vertragsgegenstandes,
- Bestimmungen zum Kaufpreis selbst, zur Fälligkeit des Kaufpreises etc.
- Bestimmungen zur Räumungsverpflichtung des Verkäufers, zum Besitzübergang und zum Übergang etwa bestehender Mietverhältnisse
- Regelungen zur Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel
- Grundbucherklärungen
- Kaufpreisfinanzierung-und Belastungsvollmacht
- Bestimmungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten
- Vollzugsregelungen
- Kostenregelungen
Ein Immobilienkaufvertrag ist schon dann wirksam, wenn die bindenden Erklärungen beider Vertragsteile vorliegen und nicht mehr unter Bedingungen stehen. Zu diesem Zeitpunkt entsteht auch die Grunderwerbssteuerpflicht.
Rechtsanwälte Dr. h.c. Lankau,
Dr. Weitz & Collegen
Partnerschaftsgesellschaft mbB
Hilpertstraße 3
64295 Darmstadt
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