Rückforderungsrecht / Rückübertragungsrecht
Wird ein notarieller Vertrag zu Übertragung einer Immobilie im Wege der Immobilienschenkung bzw. vorweggenommenen Erbfolge geschlossen (auch: Übergabevertrag), geschieht dies oft in der Annahme, der Übernehmer/Erwerber/Beschenkte werde mit der Immobilie im Sinne des Übergebers/Schenkers verfahren. Für den Fall, dass dies nicht so sein sollte, gerade aber auch, wenn sich der Übergeber ein Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht vorbehält, so dass er ein Interesse daran hat, nicht ungewollt mit einem neuen Eigentümer konfrontiert zu sein, liegt es oft im Interesse des Übergebers, sich ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht bezüglich der übertragenen Immobilie vorzubehalten.
Ein solches vertragliches Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht kann dem Übergeber zunächst generell, also unabhängig von irgendwelchen Voraussetzungen, eingeräumt werden. Dies konterkariert jedoch den Sinn und Zweck einer Immobilienschenkung und kann zu steuerrechtlichen Problemen führen. Von einem solchen „freien“ Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht wird der Notar aus den genannten Gründen regelmäßig abraten.
Alternativ zu einem „freien“ Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht kann ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht aber auch – durchaus sinnvoll – an bestimmte Voraussetzungen geknüpft werden.
Ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht kann zunächst dazu dienen, ein vom Übergeber nicht gewolltes Verhalten des Übernehmers zu bestrafen. So liegt es regelmäßig im Interesse des Übergebers, die übertragene Immobilie zurückverlangen zu können, wenn der Übernehmer diese zu Lebzeiten des Übergebers ohne dessen Einverständnis veräußert oder belastet. Darüber hinaus kann ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht mit Strafcharakter für den Fall des groben Undanks des Beschenkten oder im Fall eines schweren Fehlverhaltens des Übernehmers vereinbart werden. Schließlich wird ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht oft für den Fall vereinbart, dass der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt, um für den Fall, dass der Übernehmer einen dem Übergeber als Eigentümer nicht genehmen Erben eingesetzt hat, die übertragene Immobilie wieder an sich ziehen zu können.
Mindestens ebenso praxisrelevant sind Rückforderungsrechte/Rückübertragungsrechte, die den Zugriff Dritter auf die übertragene Immobilie verhindern sollen. Vor diesem Hintergrund wird oft ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht des Übergebers für den Fall vereinbart, dass die Ehe des Übernehmers geschieden wir oder der Übernehmer nicht ehevertraglich mit seinem Ehepartner den Güterstand der Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft, nach der die übertragene Immobilie vom ZUGEWINNAUSGLEICH ausgeschossen ist, vereinbart, um zu verhindern, dass im Fall der Scheidung der Ehepartner des Übernehmers Zugriff auf die Immobilie erhält. Dem Ziel, den Zugriff Dritter auf die übertragene Immobilie zu verhindern, dient auch ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht für den Fall, dass über das Vermögen des Übernehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wird, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betrieben wird oder die Zwangsverwaltung angeordnet wird. In diesen Fällen liegt ein Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht regelmäßig auch im Interesse des Übernehmers. Auch diesem ist es oft lieber, der Übergeber zieht die Immobilie wieder an sich, als dass ein Dritter Zugriff erhält. Denn dann kann ihm die Immobilie erneut übertragen werden, wenn der Grund für das Rückforderungsrecht/Rückübertragungsrecht entfallen ist.
Neben den vorstehenden vertraglichen Rückforderungsrechten/Rückübertragungsrechten bestehen ferner auch gesetzliche Rückforderungsrechte/Rückübertragungsrechte.
