Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (teilweise auch fälschlich „Erbpacht“ genannt) ist das Recht, üblicherweise gegen Zahlung eines Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu haben und zu unterhalten. Aus der Sicht des Erbbauberechtigten handelt es sich um ein Grundstücksgleiches Recht. Aus Sicht des Grundstückseigentümers, des Erbbaurechtsgebers, ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, welches auf seinem Grundstück lastet.

Die Begründung eines Erbbaurechts erfolgt durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer einerseits und anschließender Eintragung ins Grundbuch andererseits. Es kann als grundstücksgleiches Recht wie ein Grundstück (durch Immobilienkaufvertrag, durch Immobilienschenkung, durch Übergabe, im Wege vorweggenommener Erbfolge etc.) veräußert, vererbt oder vermacht und (z.B. mit Grundschulde, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Beschränkungen persönlichen Dienstbarkeiten oder Reallasten) belastet werden. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf stets der Beurkundung durch einen Notar.

Das Erbbaurecht wird als dingliche Belastung des ursprünglichen Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs des betroffenen Grundstücks (hier stets im ersten Rang) und als grundstücksgleiches Recht zudem in einem eigenen Grundbuchblatt, dem Erbbaugrundbuch, eingetragen. Hier wiederum werden im Bestandsverzeichnis (Abteilung I) der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer benannt, darüber hinaus der Erbbauberechtigte. In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abteilung III aufzunehmen sind, eingetragen.

Ein Erbbaurecht erlischt durch Zeitablauf oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung. Bei Zeitablauf müssen errichtete Gebäude nicht vom Grundstück entfernt werden; der Erbbauberechtigte erhält stattdessen in aller Regel eine Vergütung für den Gebäudewert. Denn: Eigentümer des Bauwerks ist zunächst der Erbbauberechtigte und nicht etwa der Grundstückseigentümer.