Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches dem Berechtigten das Recht verleiht, aus einem Grundstück oder aus einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Wohnungseigentum, Teileigentum, Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Betrages in Geld zu fordern. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig von einer eventuellen zugrundeliegende Forderung. Sie ist vom Bestand und Inhalt der gesicherten Forderung unabhängig. Eine Verknüpfung mit einer konkreten Forderung erfolgt vielmehr erst in einem gesonderten Sicherungsvertrag.

Wie jedes Grundpfandrecht bedarf auch die Grundschuld zumindest der Beglaubigung, wenn sich der Schuldner bzw. Grundstückseigentümer (wie meist) der (sofortigen) Zwangsvollstreckung unterwirft sogar der notariellen Beurkundung. Dabei bewilligt und beantragt der Schuldner bzw. Grundstückseigentümer auch die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Dort erfolgt die Eintragung in Abteilung III.

Die notarielle Urkunde, mit der die Grundpfandrechtsbestellung erfolgt, wird Grundschuldbestellungsurkunde genannt. Sie enthält regelmäßig neben dem Grundschuldbetrag, der Bewilligung der Grundschuld und einem Antrag auf Eintragung im Grundbuch auch die Grundschuldzinsen als dingliche Zinsen, eine etwaige Nebenleistung, ggf. eine persönliche Haftungsübernahme in Höhe des Grundschuldbetrages und ggf. der Nebenleistungen in das gesamte Vermögen (abstraktes Schuldversprechen), ggf. eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch den Eigentümer  / Schuldner sowie den Sicherungsvertrag / die Sicherungszweckerklärung.

ACHTUNG: Die Grundschuldzinsen belaufen sich meist auf 12-20%. Dies sollte den unerfahrenen Bürger nicht irritieren. Hierbei handelt es sich nicht automatisch um die tatsächlich zu zahlenden Zinsen. Diese ergeben sich vielmehr allein aus dem Darlehensbetrag. Mit den in der Grundschuldbestellungsurkunde benannten Zinsen ist lediglich eine Obergrenze festgeschrieben. Es bleibt Spielraum für andere Forderungen.

Erfolgt die Grundschuldbestellung in diesem Sinne zur Sicherung einer Forderung, nennt man eine solche Grundschuld auch Sicherungsgrundschuld. Sie stellt (auch im Vergleich zur Hypothek) das verbreitetste Grundpfandrecht dar.

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Formen der Grundschuld:

  1. Die Buchgrundschuld
  2. Die Briefgrundschuld.

Bei der Briefgrundschuld erfolgt neben der Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs die Ausstellung eines Grundschuldbriefes, welche im Fall der Buchgrundschuld wiederum gerade ausgeschlossen wird, wobei der Briefausschluss im Grundbuch einzutragen ist. D.h.: Ist im Grundbuch kein Briefausschluss erkennbar, ist von eine Briefgrundschuld auszugehen, die vom Gesetzgeber als Standard vorgesehen ist, in der Praxis aber den Ausnahmefall darstellt.

Nach Rückzahlung einer durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht ein Rückgewähranspruch des Grundstückseigentümers, der auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld / Abgabe einer Löschungsbewilligung (letzteres als Regelfall) gerichtet sein kann.

Bleibt eine Rückzahlung der durch die Grundschuld gesicherten Forderung aus, kann der Grundpfandrechtsgläubiger aus der Grundschuld in die belastete IMMOBILIE vollstrecken, insbesondere die Zwangsversteigerung betreiben.

« Zurück Notar Glossar