Das Wohnrecht in Zwangsvollstreckung und Insolvenz

Wohnrechte spielen in der Praxis eines Notars eine große Rolle. Einmal begründet, regelmäßig aber auch schon im Vorfeld der Begründung des Wohnrechts, stellt sich die Frage, was mit einem Wohnrecht im Falle der Zwangsvollstreckung/Insolvenz geschieht.

Das Wohnungsrecht ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) eine dingliche Belastung des Grundstücks und als solche eintragungspflichtig (§ 873 Abs. 1 BGB). Entsprechend erhält es auch einen Rang im Grundbuch (§ 879 BGB).

Bei der Vollstreckung/Versteigerung in ein Grundstück erlöschen alle Rechte, die im Rangverhältnis hinter dem Recht stehen, aus dem vollstreckt wird. Dementsprechend kommt es für die Frage, ob ein Wohnungsrecht erlischt, darauf an, ob dieses im Rang vor oder hinter dem Recht steht, aus die Zwangsvollstreckung betrieben wird.

Abweichende Vereinbarungen können auch in den Versteigerungsbedingungen festgehalten werden, § 91 ZVG. Zudem sind abweichende Vereinbarungen zwischen Ersteigerer und Berechtigtem zulässig, § 91 Abs. 2 ZVG.

Schließlich bleibt ein Wohnungsrecht ausnahmsweise dann bestehen, wenn nur in ein Wohnungseigentum aus Ansprüchen der WEG vollstreckt wird, § 52 II ZVG.

In der Insolvenz gilt: Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit fällt, sofern keine Ausübungsgestattung über den Kreis der nach § 1093 Abs. 2 BGB berechtigten Personen vorliegt, nicht in die Insolvenzmasse (§ 36 InsO). Demgemäß ist auch der Insolvenzverwalter nicht befugt, über ein zugunsten des Schuldners im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht zu verfügen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, zu denen das Wohnungsrecht gehört, sind nach § 1092 Abs. 1 S. 1 BGB nicht übertragbar und deshalb mangels Pfändbarkeit (§ 857 Abs. 1 ZPO) grundsätzlich nicht Gegenstand der Insolvenzmasse (§ 36 Abs. 1 S. 1 InsO). Auch insolvenzrechtliche Prinzipien gebieten entgegen sonst bestehenden Gleichlaufs keine von der Einzelzwangsvollstreckung abweichende Wertung. Ist keine Ausübungsgestattung über den Kreis der nach § 1093 Abs. 2 BGB berechtigten Personen – was noch zum Inhalt des Rechts als solchen gehört – vorhanden, so fällt das Wohnungsrecht mangels Übertragbarkeit und Pfändbarkeit überhaupt nicht in die Insolvenzmasse. Gehört aber das Wohnungsrecht nicht zur Insolvenzmasse, so ist der Insolvenzverwalter naturgemäß darüber auch nicht verfügungsbefugt. Dies ist vielmehr (nur) der Berechtigte, dessen Berechtigung es auch umfasst, die Aufgabeerklärung abzugeben (§ 875 BGB) und die Löschung zu bewilligen (§ 19 Abs. 1 GBO). Daran ändert sich auch nichts, wenn der Berechtigte Eigentum an dem jeweiligen Grundstück erworben hat; denn nach § 889 BGB erlischt ein an einem fremden Grundstück begründetes Recht nicht durch Konsolidation. Der in § 889 BGB ausgesprochene Grundsatz gilt für alle beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken, auch für Dienstbarkeiten jeder Art. Das Recht besteht mit seinem bisherigen Inhalt fort und verleiht die gleichen Befugnisse wie vor der Vereinigung. Insbesondere bleibt es auch bei der Verfügungsberechtigung über das betreffende Recht. Deshalb kann aus der Insolvenzzugehörigkeit des Eigentums (Vollrechts) nicht auch auf die Insolvenzzugehörigkeit des Wohnungsrechts geschlossen werden.